Absetzbarkeit von Renovierungen in Gießen

Renovierungen gehören für viele Eigentümer:innen zum Alltag – sei es nach dem Kauf einer Immobilie, beim Mieterwechsel oder zur Werterhaltung. Gleichzeitig stellt sich die Frage: Welche Kosten kann ich steuerlich absetzen und wie wirkt sich das auf meine Steuerlast aus? In in Gießen gelten die bundesweiten steuerlichen Regeln, die zwischen Erhaltungsaufwand, Herstellungskosten und privaten Aufwendungen unterscheiden.

Besonders wichtig ist die Unterscheidung, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird. Während Vermieter:innen Renovierungskosten als Werbungskosten oder über die Abschreibung (AfA) geltend machen können, profitieren Selbstnutzer:innen vor allem über Steuerermäßigungen für Handwerkerleistungen.

1) Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Das Steuerrecht unterscheidet grob zwei Kategorien:

• Erhaltungsaufwand: dient der Instandsetzung oder Modernisierung, ohne den Standard wesentlich anzuheben oder etwas völlig Neues zu schaffen (z. B. Austausch alter Fenster durch gleichwertige, Erneuerung des Badezimmers im üblichen Rahmen).
• Herstellungskosten: erhöhen den Gebrauchswert oder schaffen neuen Wohnraum (z. B. Dachausbau zu Wohnzwecken, Anbau eines Wintergartens, grundlegender Standardwechsel von „einfach“ zu „gehoben“).

Für Vermieter:innen gilt: Erhaltungsaufwand kann in der Regel sofort oder verteilt über mehrere Jahre als Werbungskosten abgesetzt werden, während Herstellungskosten nur über die Gebäudeabschreibung (AfA) berücksichtigt werden.

2) Sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Typische Beispiele für sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand sind:

• Renovierung von Wänden und Decken (Malerarbeiten, Tapezieren)
• Bodenbeläge erneuern (Laminat, Teppich, Parkett abschleifen)
• Austausch von Sanitärobjekten im Bad im vergleichbaren Standard
• Instandsetzung der Elektrik ohne grundlegende Erweiterung
• Reparaturen am Dach oder an der Fassade

Diese Kosten können in der Einkommensteuererklärung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden – sofern keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen.

3) Anschaffungsnahe Herstellungskosten – die 15 %-Grenze

Nach einem Immobilienkauf ist besondere Vorsicht geboten: Werden innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung umfangreiche Renovierungen durchgeführt, können diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten.

• Maßgeblich ist die 15 %-Grenze der Netto-Anschaffungskosten des Gebäudes.
• Werden diese 15 % durch Renovierungs- und Sanierungskosten überschritten, gelten die Aufwendungen insgesamt als Herstellungskosten.
• Folge: keine sofortige Absetzbarkeit als Werbungskosten, sondern nur über die lineare AfA.

Besonders bei umfassenden Renovierungen nach dem Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie kann diese Regel schnell greifen.

4) Renovierungen in selbst genutzten Immobilien

Eigentümer:innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, können Renovierungskosten meist nicht als Werbungskosten absetzen. Dennoch gibt es steuerliche Vorteile:

• Handwerkerleistungen im Haushalt können über eine Steuerermäßigung geltend gemacht werden (z. B. für Malerarbeiten, Sanitär, Elektrik).
• Begünstigt werden in der Regel Lohnkosten, Fahrtkosten und Maschinenkosten – nicht jedoch das Material.
• Die Steuerermäßigung beträgt einen bestimmten Prozentsatz der Arbeitskosten bis zu einem gesetzlichen Höchstbetrag.

Voraussetzung ist eine ordentliche Rechnung des Handwerksbetriebs und die unbare Zahlung (z. B. per Überweisung).

5) Vermietung, Teilvermietung & Homeoffice

Wird ein Teil der Immobilie vermietet oder beruflich genutzt, können Renovierungskosten anteilig geltend gemacht werden:

• Renovierungen in einer vermieteten Einliegerwohnung sind reguläre Werbungskosten.
• Renovierungen im Bereich eines häuslichen Arbeitszimmers können – bei Vorliegen der Voraussetzungen – anteilig als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abgesetzt werden.
• Wichtig ist eine nachvollziehbare Aufteilung nach Fläche oder Nutzung.

💡 Tipp: Sammle alle Rechnungen und dokumentiere genau, welche Bereiche der Immobilie renoviert wurden. Gerade bei gemischt genutzten Immobilien (teilweise vermietet, teilweise selbst bewohnt) ist eine saubere Trennung für die steuerliche Anerkennung entscheidend.

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